ECB po troch rokoch zdvihla úroky. Vypočítali sme, o koľko stúpnu splátky slovenských hypoték

FRANKFURT/BRATISLAVA – Európska centrálna banka vo štvrtok prvýkrát po takmer troch rokoch zvýšila úrokové sadzby. Kľúčová depozitná sadzba stúpla o štvrť percentuálneho bodu na 2,25 percenta a banka tým reaguje na infláciu, ktorú v eurozóne rozprúdila vojna na Blízkom východe a drahá ropa. Pre Slovákov je správa nepríjemná v jednom konkrétnom bode: hypotéky, ktoré od minulého roka konečne zlacňovali, sa opäť otáčajú smerom nahor – a tento rok pritom čaká refixácia približne 95-tisíc domácností.

Vypočítali sme, čo obrat v menovej politike znamená pre konkrétne splátky – od nových hypoték až po domácnosti, ktorým práve teraz končí lacná fixácia z roku 2021.

Prečo banka otočila

Ešte v decembri čakala ECB tohtoročnú infláciu na úrovni 1,9 percenta. Potom prišla vojna s Iránom, obmedzenie dopravy cez Hormuzský prieliv a ropný šok – Brent sa v apríli dostal najvyššie od roku 2008. Májová inflácia v eurozóne zrýchlila na 3,2 percenta, najviac od septembra 2023, pričom ceny energií medziročne vyskočili o 10,9 percenta.

Nové projekcie banky preto počítajú s infláciou 3,0 percenta v tomto roku a návratom k dvojpercentnému cieľu až v roku 2028. Šéfka ECB Christine Lagarde rozhodnutie obhajovala ako „robustné naprieč scenármi“ vývoja; všetky tri kľúčové sadzby stúpli o 25 bázických bodov s účinnosťou od 17. júna.

Na všetky diskusie o inflácii pod cieľom môžeme zabudnúť.

— Peter Kažimír, guvernér Národnej banky Slovenska a člen Rady guvernérov ECB

Kažimír, ktorý júnové zvýšenie označil za „takmer nevyhnutné“, patril v Rade guvernérov k tým, ktorí na skoršiu reakciu tlačili už od jari.

Čo to spraví s hypotékami

Slovenské hypotekárne sadzby sa neodvíjajú priamo od sadzby ECB, ale od trhovej ceny peňazí – úrokových swapov. A tie zareagovali na vojnu dávno pred štvrtkovým rozhodnutím: trojročné eurové swapy stúpli o zhruba 0,6 percentuálneho bodu už počas prvého týždňa konfliktu. Časť bánk preto zdražela v predstihu – najväčšia Slovenská sporiteľňa zdvihla trojročnú fixáciu už od apríla.

„V súčasných úrokoch hypoték je preto už zdraženie sadzieb z veľkej časti započítané. Aktuálne zvýšenie sadzieb ECB sa na úročení hypoték neprejaví zo dňa na deň, avšak postupne určite,“ hodnotí finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko Marián Búlik.

Priemerná sadzba nových hypoték sa podľa dát NBS od jari pomaly šplhá nahor a aktuálne sa pohybuje okolo 3,5 až 3,7 percenta; najlacnejšie trojročné fixácie na trhu začínajú pod 3,4 percenta. Analytik Slovenskej sporiteľne Marián Kočiš očakáva posun priemeru „smerom k 4 percentám“ a podľa Búlika môžu sadzby pri pokračujúcej inflácii hranicu štyroch percent aj prekročiť.

Vypočítali sme: refixačný šok v číslach

Najcitlivejšie zvýšenie dopadne na domácnosti, ktoré si brali hypotéky v rekordne lacných rokoch 2020 a 2021 – priemerná sadzba sa vtedy pohybovala okolo 0,95 percenta a najlacnejšie ponuky začínali na neuveriteľných 0,36 percenta. Päťročné fixácie z roku 2021 končia práve teraz. Takto vyzerá prepočet pre modelovú hypotéku z júna 2021 (0,95 %, 30 rokov) pri refixácii na zostávajúcich 25 rokov:

Prepočet redakcie štandardným anuitným vzorcom; modelová hypotéka z júna 2021 so sadzbou 0,95 % na 30 rokov, refixácia na zostávajúcich 25 rokov. Skutočné sumy závisia od konkrétnej zmluvy.

Pri nových hypotékach je efekt miernejší: ak sa priemer posunie z dnešných úrovní o štvrť bodu nahor, pri mediánovej 100-tisícovej hypotéke na 30 rokov ide o približne 14 eur mesačne – za celú splatnosť však vyše 5-tisíc eur.

95-tisíc domácností tento rok

Podľa Národnej banky Slovenska končí v tomto roku fixácia približne 95-tisícom hypoték; spolu s minulým rokom prejde refixáciou zhruba 28 percent všetkých splácaných úverov na bývanie. Doterajšia skúsenosť je pritom miernejšia, než zneli obavy: pri hypotékach refixovaných do polovice roka 2024 stúpla splátka v priemere o 89 eur mesačne a v dvoch tretinách prípadov nárast neprekročil stovku.

Domácnosti zatiaľ zvýšené splátky zvládajú – podiel zlyhaných hypoték sa drží okolo nízkych 1,1 percenta. Pomáha aj prísna regulácia NBS: banky musia každého žiadateľa pri schvaľovaní otestovať na sadzbu o dva body vyššiu, než mu ponúkajú, a splátky nesmú presiahnuť 60 percent čistého príjmu. Pre domácnosti, ktorým splátka prudko narastie, beží od mája upravená schéma pomoci – namiesto štátneho príspevku ju po novom administrujú priamo banky.

Čo robiť, ak vám končí fixácia

Konsenzus oslovených analytikov je jednoznačný: na pokles sadzieb sa čakať neoplatí. Ponuku novej sadzby posiela banka zo zákona najneskôr dva mesiace pred koncom fixácie, no porovnávať konkurenčné ponuky sa odporúča začať tri až šesť mesiacov vopred – a kto má fixáciu končiacu v roku 2027, môže zvážiť aj predčasnú refixáciu pri dnešných sadzbách.

Predčasnou refixáciou sa dajú na nižších úrokoch ušetriť stovky či nižšie jednotky tisícov eur.

— Marián Búlik, finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko

Pri voľbe dĺžky fixácie Búlik väčšine ľudí odporúča trojročnú – rast úrokov očakáva pozvoľný, nie skokový. Päťročná podľa neho dáva zmysel najmä pre samožiadateľov, mladých ľudí či domácnosti s napätým rozpočtom, ktoré potrebujú istotu splátky na dlhšie.

Čo bude ďalej

Trhy aj Medzinárodný menový fond počítajú do konca roka ešte s jedným zvýšením o štvrť bodu – najskôr v septembri, čím by sa depozitná sadzba dostala na 2,50 percenta. Veľa však závisí od vývoja vojny a cien ropy; MMF zároveň pre konflikt zhoršil výhľad rastu eurozóny.

Slovensko pritom vstupuje do obdobia drahších peňazí v nezávideniahodnej pozícii: májová inflácia 4,0 percenta bola siedma najvyššia v eurozóne a NBS čaká tento rok rast ekonomiky pod jedno percento. Pre držiteľov hypoték je odkaz jasný – éra úverov pod jedno percento sa už nevráti a kto má refixáciu pred sebou, mal by ju začať riešiť skôr, ako sadzby dosiahnu štvorku pred desatinnou čiarkou.